"1주택인데 5억 세금폭탄" 국세청 출신 세무사가 말해주는 1세대 1주택 비과세 안되는 7가지 사례

1세대 1주택 비과세, 나도 받을 수 있을까? 세금 폭탄 피하는 꿀팁 대방출!
나도 모르는 사이에 세금 폭탄을 맞을 수 있는 예시 7가지를 세무사 유튜버 내용을 참고해서 모아봤습니다.

세금폭탄

 

1. 1세대 1주택 비과세, 대체 뭔가요?

1세대 1주택 비과세라는 말, 들어본 적 있나요?
이건 내가 살던 집을 팔 때 세금을 내지 않아도 되는 아주 좋은 혜택이에요. 
집 한 채를 2년 이상 가지고 있고, 조정 대상 지역에 있다면 2년 이상 실제로 살아야 이 혜택을 받을 수 있어요.
이렇게 조건을 만족하면 집값 12억까지는 세금이 전혀 없답니다.
정말 큰 돈을 아낄 수 있는 거죠.하지만 많은 사람들이 이 조건을 제대로 확인하지 않고 '나는 1세대 1주택이니까 괜찮겠지'라고 생각하는 경우가 많대요.
그러다가 나중에 세금 폭탄을 맞는 경우도 있다고 하니, 꼭 제대로 알아봐야겠죠?
오늘 이야기할 내용들을 잘 기억하면 세금 걱정 없이 집을 팔 수 있을 거예요.

 

2. 혹시 나도 모르게 2주택자? 세대원 확인은 필수!

1세대 1주택 비과세를 받으려면 '1세대'라는 조건을 먼저 충족해야 해요.
1세대는 나 혼자만이 아니라 배우자, 그리고 같이 사는 가족을 모두 포함하는 개념이에요.
혹시 모르니 주민등록등본을 떼서 누가 같이 살고 있는지 정확히 확인하는 게 중요해요.
실제로 70대 아주머니가 12억짜리 집을 팔면서 비과세라고 생각했는데, 결혼 안 한 40대 딸이 주민등록상 같이 살고 있어서 2주택자가 된 사례가 있어요.
딸에게 다른 집이 한 채 있었거든요. 결국 2억 원의 세금을 더 내야 했다고 해요.
만약 집을 팔기 전에 딸이 미리 분가를 했다면 세금을 아낄 수 있었겠죠.
주민등록만 따로 해놓으면 괜찮을 거라고 생각하는 사람들도 있는데, 이것도 위험해요.
실제로 같이 살면서 분가한 것처럼 꾸몄다가 세무 조사에 걸려 3억 원을 추징당한 사례도 있답니다.
세무서에서는 교통카드, 신용카드 사용 내역, 통신사 기지국 정보까지 확인해서 실제로 어디서 살았는지 다 알 수 있대요.
그러니 분가를 할 때는 정말로 따로 살아야 하고, 최소 한 달 이상은 실질적으로 다른 곳에서 생활했다는 증거를 남기는 게 중요해요.


3. 오피스텔, 농가주택도 주택 수에 포함될까?

월세 받는 오피스텔 때문에 세금 폭탄을 맞은 사례도 있어요.
어떤 분은 월세 50만 원 받는 오피스텔이 있었는데, 본인은 오피스텔은 주택이 아니라고 생각했대요.
하지만 오피스텔도 실제로 사람이 살면 주택 수에 포함돼요. A 결국 이분은 1세대 2주택이 되어 4억 원의 세금을 추징당했죠. A 오피스텔을 먼저 팔거나 업무용으로 전환했더라면 세금을 아낄 수 있었을 거예요.
월세 10만 원 받는 농가주택 때문에 5억 원의 세금을 추징당한 안타까운 사례도 있어요.
강남에 20억짜리 아파트를 팔면서 세금을 조금만 냈다고 좋아했는데, 경기도에 오래된 농가주택이 한 채 더 있었던 거죠.
이모님은 농가주택을 비워두기 아까워 월세 10만 원이라도 받고 있었는데, 이게 문제가 되었어요.
사람이 살지 않고 폐가라고 주장했지만, 전기, 수도 사용 내역을 확인해보니 사람이 살았던 것으로 드러났죠.
이렇게 예상치 못한 곳에서 주택 수가 늘어나 세금 폭탄을 맞을 수 있으니, 가지고 있는 모든 부동산을 꼼꼼히 확인해야 해요.

4. 입주권, 분양권도 주택 수에 포함된다고요?

주택뿐만 아니라 입주권이나 분양권도 주택 수에 포함된다는 사실, 알고 있었나요?
어떤 분은 본인 명의의 집만 생각하고 부인이 가지고 있던 입주권을 깜빡했다가 1세대 1주택 비과세를 받지 못했어요.
집을 팔기 전에 본인과 세대원이 가지고 있는 주택, 오피스텔, 농가주택은 물론이고 입주권과 분양권까지 모두 확인해야 실수를 막을 수 있어요. 만약 1세대 1주택 비과세라고 생각하고 아예 신고조차 하지 않으면 무신고 가산세 20%를 내야 해요.
비과세 대상이라도 신고를 하는 것이 좋고, 조금이라도 불확실하다면 일단 신고를 해두는 것이 나중에 문제가 생겼을 때 유리하답니다.

 

5. 다가구 주택 vs 다세대 주택, 옥탑방 하나에 세금 5억?

다가구 주택과 다세대 주택은 비슷해 보이지만 세금에서는 큰 차이가 있어요.
다가구 주택은 19세대 이하, 660 평방미터 이하의 주택으로, 전체를 하나로 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있어요.
하지만 4개 층 이상이거나, 3개 층이라도 옥상 면적의 1/8을 넘는 옥탑방이 있으면 다세대 주택으로 분류돼요.
다세대 주택이 되면 각 호실 하나하나가 별개의 주택으로 인정받아요.
그래서 맨 마지막에 파는 한 채만 비과세 혜택을 받고, 나머지는 모두 세금을 내야 하죠. 
실제로 3층짜리 다가구 주택이었는데, 옥상에 옥탑방 하나 때문에 4개 층으로 분류되어 다세대 주택이 되고 5억 원의 세금을 추징당한 사례가 있어요.
이 옥탑방에서 나오는 월세는 고작 20만 원이었다고 하니 정말 안타깝죠.
옥탑방에 사람이 살았는지 여부는 위성 사진이나 전입세대 열람, 심지어는 이웃에게 전화해서 확인하기도 한대요.
이런 일을 막으려면 집을 팔기 전에 옥탑방을 창고로 만들고 사진을 찍어두는 등의 준비가 필요해요.

6. 2년 거주 요건, 위장전입은 절대 금물!

1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유하는 것 외에, 취득 당시 조정 대상 지역이었다면 2년 이상 실제로 거주해야 하는 조건이 있어요.
많은 사람들이 이 거주 요건 때문에 헷갈려 하는데요.
어떤 분은 10년 전에 집을 샀는데, 2년 거주 요건을 채우려고 위장전입을 하겠다고 했대요.
하지만 10년 전에는 조정 대상 지역이라는 개념 자체가 없었기 때문에 2년 거주 요건을 채울 필요가 없었어요.
반대로 집을 팔 때 조정 대상 지역이 아니니까 2년 거주 안 해도 된다고 오해하는 분들도 있는데, 중요한 건 집을 살 때 조정 대상 지역이었는지 여부예요.
취득 당시 조정 대상 지역이었다면 반드시 2년 이상 거주해야 한답니다.
위장전입은 절대 안 되고, 실제로 거주해야 한다는 점을 꼭 기억하세요.

7. 2년 거주가 어렵다면? 상생 임대 주택 제도를 활용해봐요!

만약 취득 당시 조정 대상 지역이었던 집을 가지고 있는데, 개인적인 사정으로 2년 이상 거주하기 어렵다면 어떻게 해야 할까요?
이럴 때 활용할 수 있는 좋은 제도가 바로 '상생 임대 주택' 제도예요.
상생 임대 주택 제도는 임대인과 임차인 모두에게 좋은 제도인데요.
이 제도의 조건을 만족하면 2년 거주 요건을 채우지 않아도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있어요.
조건은 다음과 같아요. 첫 번째 임대 계약을 1년 6개월 이상 체결하고, 두 번째 임대 계약을 2년 이상 체결해야 해요.
이때 두 번째 계약은 2024년 12월 31일 이전에 체결해야 하고, 첫 번째 계약과 두 번째 계약 사이에 임대료를 5% 넘게 올리면 안 돼요.
이 조건을 모두 갖추면 2년 거주한 것으로 인정받아 비과세 혜택을 받을 수 있고, 장기 보유 특별 공제 혜택까지 받을 수 있답니다.

 

8. 세금 폭탄 피하는 최종 체크리스트!

1세대 1주택 비과세를 제대로 받으려면 다음 네 가지를 꼭 체크해야 해요.
첫째, 내 세대원이 누구인지 주민등록등본과 초본을 꼼꼼히 확인하세요.
둘째, 나와 세대원 중에 주택 외에도 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔, 농가주택 등을 가지고 있는지 확인하세요.
셋째, 내가 팔려는 다가구 주택에 옥탑방이 있어서 다세대 주택으로 분류되지는 않는지 확인하세요.
넷째, 내가 팔려는 집을 살 때 조정 대상 지역이었는지, 2년 이상 실제로 거주했는지, 그리고 상생 임대 주택 요건을 충족했는지 확인하세요.
이 모든 요건을 충족한다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
세법은 자주 바뀌고 복잡하니, 부동산을 팔 때는 꼭 세무 전문가와 상담하는 것이 가장 안전하고 확실한 방법이랍니다.